Noi modificări legislative cu privire la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

Prezentăm în cele ce urmează cele mai importante modificări pe care care Legea le introduce:
Nulitatea absolută este înlocuită de nulitatea relativă Conform prevederilor Legii sancţiunea principala aplicabilă în cazul nerespectării dreptului de preempţiune instituit de Legea nr. 17/2014, respectiv în cazul în care nu sunt obţinute avizele necesare prevăzute de Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativă. Anterior modificării Legea nr. 17/2014 prevedea pentru aceste cazuri sancţiunea mult mai severă: nulitatea absolută a contractului încheiat.

Condiţii pentru încheierea unui antecontract de vânzare

Pentru a apela la instanţa de judecată în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, Legea nr. 17/2014 instituia iniţial (pe lângă alte cerinţe în legătură cu respectarea dreptului de preempţiune) şi condiţia că antecontractul respectiv să fie încheiat în formă autentică. Prin modificările aduse conform Legii nr. 68/2014 s-a eliminat necesitatea formei autentice pentru antecontractul de vânzare. În schimb noile modificări instituie necesitatea că terenul ce face obiectul antecontractului să fie înscris în rolul fiscal şi în cartea funciară. Una dintre principalele modificări aduse de Legea 68 a vizat sancţiunea aplicabilă în cazul în care vânzarea terenurilor agricole extravilane se face fără respectarea dreptului de preempţiune al preemptorilor conform Legii 17 sau fără obţinerea avizelor emise de Ministerul AparariiNationale, Ministerul Culturii şi Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale. În prezent, că urmare a modificării Legii 17, sancţiunea aplicabilă pentru nerespectarea acestor prevederi constă în nulitatea relativă. Varianta iniţială a Legii 17 sancţiona nerespectarea acestor prevederi cu nulitatea absolută.
Precizăm că Legea 17 prevede în prezent două tipuri de nulităţi care se aplică în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole extravilane fără respectarea anumitor prevederi ale Legii 17, respectiv nulitatea absolută şi nulitatea relativă. Nulitatea absolută Conform art. 7 alin. (7) din Legea 17, dacă în termenul de 30 de zile în care oferta de vânzare a terenului este afişată la sediul primăriei şi pe site-ul primăriei niciunul dintre preemptori (i.e. coproprietari, arendaşi, vecini, statul român prin Agenţia Domeniilor Statului) nu îşi exercită dreptul de preempţiune la cumpărarea terenului, vânzarea terenului este liberă, urmând că vânzătorul să instiinteze în scris primăria cu privire la vânzare. În cazul în care vânzarea către terţi se face la un preţ mai mic decât cel solicitat în oferta de vânzare afişată la sediul primăriei ori în condiţii mai avantajoase decât cele cuprinse în oferta de vânzare, această vânzare va fi lovită de nulitate absolută.
Precizăm că în conformitate cu normele metodologice la Legea 17 aprobate prin Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014, în măsură în care în oferta de vânzare nu este prevăzută nicio condiţie, terenul se poate vinde în orice condiţii, cu excepţia diminuării preţului. Astfel, în cazul în care oferta de vânzare prevede doar preţul, vânzarea liberă a terenului de către vânzător se poate face doar la acelaşi preţ din oferta de vânzare sau la un preţ mai mare. În legătură cu celelalte condiţii de vânzare, menţionăm că acestea pot fi stabilite în mod liber de către părţile contractului de vânzare. Astfel, părţile pot stabili condiţiile în care se va face plata preţului (e.g. preţul va fi achitat de către cumpărător integral la momentul semnării contractului de vânzare sau la un moment ulterior sau va fi achitat în rate), momentul la care va opera transferul dreptului de proprietate cu privire la teren (e.g. la semnarea contractului de vânzare sau la momentul achitării integrale a preţului) etc.
În cazul în care oferta iniţială de vânzare afişată la sediul primăriei prevede pe lângă preţul de vânzare a terenului şi alte condiţii în care va opera transferul dreptului de proprietate (e.g. plata integrală a preţului la semnarea contractului de vânzare), vânzarea liberă către terţi nu poate opera în condiţii mai avantajoase pentru cumpărător (e.g. plata preţului de vânzare în rate). O astfel de vânzare este lovită de nulitate absolută în condiţiile art. 7 alin (7) din Legea 17.
Nulitatea relativă, Art. 16 din Legea 17, prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune potrivit art. 4 din Legea 17 sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă. Astfel, că urmare a modificării Legii 17 prin Legea 68, sancţiunea nulităţii absolute prevăzute de art. 16 a fost înlocuită cu sancţiunea nulităţii relative.
Această sancţiune se va aplică contractelor de vânzare ce se vor încheia fără respectarea următoarelor reguli:
Asigurarea condiţiilor pentru exercitarea dreptului de preempţiune la cumpărarea terenurilor agricole extravilane recunoscut de Legea 17 coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini şi statului român prin ADS, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale. Astfel, dacă un contract de vânzare cu privire la un teren agricol extravilan este încheiat fără că vânzătorul să fi parcurs procedura prevăzută de Legea 17 pentru că preemptorii să îşi poată exercită dreptul de preempţiune la cumpărarea terenului, sau dacă ordinea imperativă a preemptorilor nu este respectată la selecţia cumpărătorului (e.g. un arendaş şi un vecin oferă acelaşi preţ pentru teren şi vânzătorul vinde terenul vecinului nerespectând ordinea imperativă a preemptorilor prevăzută de Legea 17), contractul de vânzare astfel încheiat este lovit de nulitate relativă.
Obţinerea avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale. Acest aviz se obţine numai în cazul vânzării libere a terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km de la frontieră stat şi ţărmul Marii Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale ale Serviciului Român de Informaţii, Serviciului de Informaţii Externe, Serviciului de Protecţie şi Pază, precum şi ale Ministerului Apărării Naţionale, Ministerului Afacerilor Interne şi Ministerului Justiţiei. Astfel, în cazul în care vânzarea terenului se face către un preemptor, obţinerea acestui aviz nu este necesară.
Obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane pe care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător. Acest aviz se va obţine doar dacă primăria unde se află situat terenul eliberează o adresa prin care confirmă că este necesar avizul specific al Ministerului Culturii.
Obţinerea acestui aviz este obligatorie indiferent dacă vânzarea terenului se face către un preemptor sau către un terţ cumpărător
Obţinerea avizului emis de către structura centrală a Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale în cazul în care terenul are o suprafaţă mai mare de 30 de hectare sau de către structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale în cazul în care terenul are o suprafaţă de până la 30 de hectare inclusiv. Acest aviz se emite de către structurile Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale în termen de 2 zile lucrătoare de la expirarea termenului de 5 zile lucrătoare în care structurile ministerului au obligaţia să verifice îndeplinirea condiţiilor cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune. În cazul în care condiţiile prevăzute de lege sunt îndeplinite, structurile ministerului vor emite un aviz final pentru vânzare iar în cazul în care nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea 17, structurile ministerului vor emite un aviz negativ.

Nulitatea absolută versus nulitatea relativă

Pentru a înţelege mai bine consecinţele nulităţii absolute şi ale nulităţii relative, considerăm necesar precizarea câtorva aspecte principale cu privire la nulitatea absolută şi nulitatea relativă. Ambele tipuri de nulităţi au că efect desfiinţarea contractului şi a actelor juridice subsecvente acestuia. Că efect al desfiinţării contractului, părţile contractuale vor trebui să restituie în natură sau prin echivalent toate prestaţiile primite în baza contractului desfiinţat.
Nulitatea absolută a contractului se aplică în cazul în care contractul se încheie cu nerespectarea unei dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general, precum şi atunci când legea prevede în mod expres incidenţa nulităţii absolute în cazul nerespectării anumitor prevederi legale. Spre deosebire de nulitatea absolută, nulitatea relativă intervine în cazul unui contract încheiat cu nerespectarea unor dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular.
Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, oricând, fără limitare în timp, fie pe cale de acţiune, fie pe cale de excepţie. În plus, instanţa de judecată are obligaţia de a invocă din oficiu nulitatea absolută. În cazul nulităţii relative, această poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată, pe cale de acţiune în cadrul termenului de prescripţie de 3 ani sau oricând pe cale de excepţie. Nulitatea relativă nu poate fi invocată din oficiu de către instanţa.

Consideraţii

Din cele precizate mai sus, rezultă cu claritate faptul că nulitatea absolută intervine de regulă că urmare a nerespectării unor dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general în timp ce nulitatea relativă intervine că urmare a nerespectării unor dispoziţii ce ocrotesc un interes particular.
Astfel, este foarte neclar de ce legiuitorul a înţeles să sancţioneze cu nulitate absolută vânzarea către terţi a terenului agricol extravilan la un preţ mai mic ori în condiţii mai avantajoase decât cele cuprinse în oferta de vânzare [art. 7 alin. (7)] şi cu nulitate relativă vânzarea care se încheie cu nerespectarea regulilor privind
(i) respectarea dreptului de preempţiune la cumpărarea terenurilor agricole extravilane;
(îi) obţinerea avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale;
(iii) obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii şi
(iv) obţinerea avizului emis de către structurile Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale [art.16].
Oare a fost o simplă eroare a legiuitorului la momentul la care a redactat Legea 68? Oare intenţia reală a legiuitorului a fost de a modifică sancţiunea nulităţii absolute cu cea a nulităţii relative în cazul art. 7 alin. (7) în loc de art. 16? Altfel, este discutabil de ce pentru vânzarea terenului la un preţ mai mic sau în condiţii mai avantajoase decât cele din oferta de vânzare afişată de primărie, intervine nulitatea absolută în măsură în care interesul ocrotit într-un astfel de caz este unul particular, în schimb ce sancţiunea nulităţii relative se aplică pentru nerespectarea prevederilor privind obţinerea avizelor din partea ministerelor abilitate, în măsură în care prevederile legale aplicabile pentru acest cazuri sunt menite să acopere un interes general.
Astfel, interesul ocrotit în cazul art. 7 alin. (7) din Legea 17 este cel al preemptorilor interesaţi de cumpărarea terenului care ar fi dorit achiziţionarea terenului în cazul în care vânzarea s-ar fi făcut la un preţ mai mic sau în alte condiţii decât cele cuprinse în oferta vânzătorului afişată la sediul primăriei. Pentru ocrotirea acestui interes, considerăm că sancţiunea nulităţii relative a contractului de vânzare încheiat la un preţ mai mic sau în condiţii mai avantajoase decât cele din oferta iniţială a vânzătorului ar fi fost suficientă.
În schimb, este foarte neclar de ce sancţiunea nulităţii relative se aplică contractelor de vânzare încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii 17 cu privire la obţinerea avizelor din partea ministerelor competenţe. Interesul general ocrotit prin intermediul acestor prevederi legale este unul indiscutabil general. Astfel, securitatea naţională poate fi afectată în cazul în care se înstrăinează terenuri agricole ce sunt amplasate la 30 de km de graniţele statutului român sau la o distanţă maimare de 2.400 m faţă de obiectivele speciale ale Serviciului Român de Informaţii, Serviciului de Informaţii Externe, Serviciului de Protecţie şi Pază, precum şi ale Ministerului Apărării Naţionale, Ministerului Afacerilor Interne şi Ministerului Justiţiei fără avizul Ministerului Apărării Naţionale. De asemenea, interesul general este evident şi în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane pe care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător.

Cabinet de avocat Coltuc
www.coltuc.ro
av. COLTUC MARIUS
avocat@coltuc.ro

(P)

Alte articole

Leave a Comment