Ghid privind cumpărarea de terenuri de la stat

Prezentul ghid are ca scop punerea la dispoziţia celor interesaţi a tuturor informaţiilor privind procedura de concesionare şi vânzare terenuri, documentelor necesare concesionării/vânzării terenurilor care intra în competenţa biroului concesionări şi vânzări terenuri.
• Concesionarea terenurilor în vederea realizării de construcţii la iniţiativa concesionarului sau a concedentului;
• Vânzarea terenului sub aspectul cotei inivize către persoanele juridice care deţin spaţii comerciale la parter de bloc;
• Vânzarea terenurilor situate în incintele imobilelor unde cetăţenii deţin în proprietate apartamente cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 şi terenurile aferente acestora;
• Vânzarea terenurilor proprietate privată, care se vor vinde prin negociere directă, pentru următoarele situaţii:
• aceleaşi suprafeţe care au fost concesionate în vederea construirii unei locuinţe, conform contractului de concesiune;
• aceleaşi suprafeţe care au fost concesionate, pe care s-au edificat construcţii care respectă criteriile de legalitate şi oportunitate, conform contractului de concesiune;
•terenurile limitrofe proprietăţilor private, în vederea extinderii locuinţelor (în cazul în care vecinii nu au ori nu îşi exercită dreptul de preemţiune) şi a căror suprafaţă nu va fi mai mare decât cea aflată în proprietate;
• terenuri de sub construcţiile care au fost dobândite prin acte de înstrăinare încheiate în forma autentică, provenind de la societăţile comerciale cu capital majoritar de stat şi de la cooperaţiile meşteşugăreşti;
• terenurile transmise în folosinţă către actualii proprietari ai construcţiilor, de către foştii deţinători, societăţile comerciale cu capital majoritar de stat şi de la cooperaţiile meşteşugăreşti.
• Vânzarea terenurilor proprietatea privată, transmise în folosinţă, pe durata nedeterminată şi fără plată, organizaţiilor cooperaţiei de consum şi meşteşugăreşti şi asociaţiilor meşteşugăreşti
Transparenţa procesului de concesionare şi vânzare terenuri pentru activităţile enumerate mai sus se realizează prin asigurarea caracterului public al acestuia, respectiv prin emiterea de hotărâri de consiliu local care reglementează concesionarea/vânzarea terenurilor publicarea anunţurilor privind organizarea licitaţiilor publice, precum şi prin asigurarea accesului la informaţii a solicitanţilor interesaţi privind emiterea acestora.
CONCESIUNEA
Sub aspectul concesionării trebuie precizat faptul că se pot concesiona doar acele bunuri care fac parte din domeniul privat al statului. Domeniul public al judeţului este alcătuit din bunurile prevăzute expres de lege, dar şi din bunuri de uz-interes public, declarate prin hotărâri ale Consiliului local – în măsură în care nu sunt de interes public naţional sau judeţean.
Dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Faţă de acestea, statul – sau unităţile administrativ teritoriale – exercită posesia, folosinţă şi dispoziţia, în limitele şi în condiţiile legii. Bunurile din domeniul public sunt:
• inalienabile – nu pot fi înstrăinate decât în condiţiile legii
• insesizabile – nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanţii reale
• imprescriptibile – nu pot fi dobândite de alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună credinţă.
Deci un bun care face parte din domeniul public nu poate fi înstrăinat sub nici o forma, el trebuind să rămână, în mod permanent, spre uzul şi folosinţa colectivităţii publice. Domeniul privat al unui judeţ este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lui, care nu fac parte din domeniul public, neafectate direct unui interes general şi care sunt administrate în conformitate cu normele dreptului civil. Bunurile aflate în proprietatea privată a statului sunt supuse regimului juridic de drept comun.
Pe cale de consecinţă rezultă faptul că un teren poate face obiectul unei concesiuni după ce mai întăi este clarificat regimul juridic al acestuia, în sensul că:
• face parte din domeniul privat al respectivului judeţ;
• nu este revendicat conform Legii nr.10/2001;
• nu se află în litigiu pe rolul vreunei instanţe judecătoreşti.
NOTĂ
• Terenurile libere de construcţie vor concesionate numai prin licitaţie publică.
• Prin excepţie, terenurile destinate construirii se pot concesiona fără licitaţie publică, în condiţiile legii.
• Terenul aferent construcţiilor provizorii existente aje, module, tonete – nu se va concesiona, se va încheia contract de închiriere
Acte şi documente necesare:
Concesionări terenuri
A. teren în constructie
• Cerere
• Plan topo vizat de Oficiu Judeţean de Cadastru
• Autorizaţie de construire + documentaţia vizată spre neschimbare
• Documentaţie de identificare (carte cadastrală)
• Documentaţie de evaluare a stării fizice a construcţiei + stabilirea valorii de piaţă a construcţiei.
• Certificat de urbanism
• Acordul unic
• Documente din care să reiasă titlul de proprietate (ctr. vânzare-cumpărare, ctr. închiriere, certificat de moştenitor etc.)
Documentaţie de concesionare trebuie să cuprindă:
• Studiu de oportunitate
• Memoriu justificativ bine întocmit
• Plan încadrare în zonă 1:1000
• Plan de situaţie 1:500
• Plan detaliu 1:200
• Plan parter 1:50 sau 1:100
• Plan etaj 1:50 sau 1:100, dacă este cazul
• Faţade
• Secţiune transversală carac-teristică 1:50 sau 1:100
• Ridicare topovizat de Oficiul Judeţean de Cadastru.
• Încadrare în PUZ (dacă nu există PUZ se va întocmi)

B. terenuri libere
• Cerere
• Certificat de urbanism
• Acord unic
Documentaţia de concesionare trebuie să cuprindă:
• Studiu de oportunitate
• Memoriu justificativ bine întocmit
• Plan încadrare în zona 1:1000
• Plan de situaţie 1:500
• Plan detaliu 1:200
• Plan parter 1:50 sau 1:100
• Plan etaj 1:50 sau 1:100, dacă este cazul
• Faţade
• Sectiune transversală carac-teristică 1:50 sau 1:100
• Ridicare topo vizat de Oficiul Judeţean de Cadastru
• Încadrare în PUZ (dacă nu există PUZ se va întocmi proiect pentru PUD)
Preluare contract de concesiune
• contract concesiune iniţial;
• contract de vânzare – cumpărare asupra construcţiei ce a făcut obiectul încheierii contractului de concesiune iniţial, autentificat la un notar public;
• documentaţie cadastrală pentru construcţia ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare;
• cerere de reziliere a contractului de concesiune a vânzătorului constructiei;
• cerere de preluare a contractului de concesiune de către cumpărătorul construcţiei;
• dovada achitării la zi a impozitului pe clădire şi a redevenţei pentru terenul concesionat;
Cumpărări terenuri în cota indiviza
Actele necesare pe care trebuie să le depună solicitanţii în vederea cumpărării terenurilor sub aspectul cotei indivize sunt următoarele:
• contract de vânzare – cumpărare
• certificat de înregistrare
• documentaţie tehnică cadastrală
• contract de închiriere aferent terenului cotă indiviză
• dovada plăţii la zi a impozitului pe clădire şi a chiriei conform contractului de închiriere.
Pentru terenurile situate în incintele imobilelor unde cetăţenii deţin în proprietate apartamente cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 şi terenurile aferente acestora, solicitanţii vor depune, alături de cererea de cumpărare potrivit HCL nr. 127/2005 a terenului cu destinaţia de curte – grădina, modificată prin HCL nr.662/22.12.2005, pozitionata limitrof construcţiei cu destinaţia de locuinţă, următoarele documente:
• Contractul de vânzare cumpărare a locuinţei, emis în baza Legii nr. 112/1995;
• Contractul de închiriere a terenului cu destinaţia curte-grădină, valabil la data depunerii cererii de cumpărare ;
• Două exemplare din documentaţia tehnică cadastrală întocmită pentru întregul imobil care să cuprindă şi dezmembrarea suprafeţei ce se va vinde;
• Certificat de urbanism pentru terenul se vinde ;
• Certificat de sarcini ;
• Dovada achitării impozitului pe anul în curs ;
• Dovada achitării la zi a chiriei datorată pentru terenul cu destinaţia curte – grădina.
Pentru terenurile proprietate privată, care se vor vinde prin negociere directă conform HCL nr. 319/2005 privind modificarea şi completarea Regulamentului de vânzare a terenurilor proprietate privată, modificată şi completată prin HCL nr.666 şi nr.667 din 22.12.2005;
• pct. 1.2.1 – aceleaşi suprafeţe care au fost concesionate în vederea construirii unei locuinţe, conform contractului de concesiune, precum şi pct. 1.2.2 – aceleaşi suprafeţe care au fost concesionate, pe care s-au edificat construcţii care respectă criteriile de legalitate şi oportunitate, conform contractului de concesiune solicitanţii vor depune, alături de cererea de cumpărare a terenului, următoarele documente:
• Act de proprietate asupra construcţiei edificată pe terenul solicitat spre cumpărare;
• Certificat de urbanism pentru terenul solicitat spre cumpărare;
• Acordul unic, după caz;
• Contract de concesiune pentru terenul solicitat spre cumpărare, valabil la data depunerii cererii;
• Două exemplare din documentaţia tehnică cadastrală pentru întregul amplasament (construcţie proprietate şi teren solicitat spre cumpărare);
• Certificat de înregistrare în Registrul Comertului;
• Declaraţie dată pe proprie răspundere de către reprezentantul legal al societăţii solicitante din care să reiasă că societatea respectiva nu se află în reorganizare juridică sau faliment;
• Dovada achitării impozitului pe imobil proprietate, la zi;
• Dovada achitării la zi a redevenţei datorată pentru terenul solicitat spre cumpărare.
Pentru terenurile proprietate privată, care se vor vinde prin negociere directă conform HCL nr. 319/2005 privind modificarea şi completarea Regulamentului de vânzare a terenurilor proprietate privată;
• pct. 1.2.4. – terenuri de sub construcţiile care au fost dobândite prin acte de înstrăinare încheiate în forma autentică, provenind de la societăţile comerciale cu capital majoritar de stat şi de la cooperaţiile meşteşugăreşti, precum şi pct. 1.2.5. – terenurile transmise în folosinţă către actualii proprietari ai construcţiilor, de către foştii deţinători, societăţile comerciale cu capital majoritar de stat şi de la cooperaţiile meşteşugăreşti, solicitanţii vor depune, alături de cererea de cumpărare a terenului, următoarele documente:
• Actul de proprietate asupra construcţiei edificată pe terenul solicitat spre cumpărare;
• Două exemplare din docu-mentaţia tehnică cadastrală pentru întregul amplasament (construcţie proprietate şi teren solicitat spre cumpărare);
• Contractul de închiriere pentru terenul solicitat spre cumpărare, valabil la data depunerii cererii;
• Certificatul de urbanism pentru terenul solicitat spre cumpărare;
• Acordul unic, dupa caz;
• Certificat de înregistrare în Registrul Comertului;
• Declaraţie dată pe proprie răspundere de către reprezentantul legal al societăţii solicitante din care să reiasă că societatea respectiv nu se află în reorganizare juridică sau faliment;
• Dovada achitării impozitului pe imobilul proprietate, la zi;
• Dovada achitării la zi a chiriei pentru terenul solicitat spre cumpărare.
Pentru terenurile proprietate privată ale unui judeţ, care se vor vinde prin negociere directă conform HCL nr. 319/2005 privind modificarea şi completarea Regulamentului de vânzare a terenurilor proprietate privată ale unui judeţ, pct. 1.2.3. – terenurile limitrofe proprietăţilor private, în vederea extinderii locuinţelor (iîn cazul în care vecinii nu au ori nu îşi exercită dreptul de preemtiune) şi a căror suprafaţă nu va fi mai mare decât cea aflată în proprietate, solicitanţii vor depune, alături de cererea de cumpărare a terenului, următoarele documente:
• Actul de proprietate asupra construcţiei cu destinaţia de locuinţă;
• Documentaţie tehnică cada-strală pentru întregul amplasament (construcţie şi teren proprietate şi teren solicitat spre cumpărare);
•Renunţarea exercitării dreptului de preemtiune a vecinilor, exprimată în formă autentică;
• Motivarea expresă a cererii de extindere a locuinţei;
• Contractul de închiriere asupra terenului aferent imobilului cu destinaţia de locuinţă, valabil la data depunerii cererii;
• Certificatul de urbanism pentru terenul solicitat spre cumpărare;
• Acordul unic, după caz;
• Dovada achitării impozitului pe construcţia cu destinaţia de locuinţă şi terenul proprietate, la zi;
• Dovada achitării la zi a chiriei pentru terenul solicitat spre cumparare.
Vânzarea terenurilor propritate privată
Actele necesare în vederea vânzării terenurilor proprietatea privată a unui judeţ, transmise în folosinţă, pe durata nedeterminată şi fără plată, organizaţiilor cooperaţiei de consum şi meşteşugăreşti şi asociaţiilor meşteşugăreşti, în baza HCL nr. 320/21 06 2005:
• actul constitutiv al societăţii cooperatiste;
• certificatul de înmatriculare la Registrul Comerţului;
• dovada proprietăţii asupra construcţiilor (autorizaţie de construire sau hotărâre judecătorească, act de vânzare cumpărare, după caz);
• extras de cărte funciară pentru construcţiile aflate în proprietatea societăţii;
• plan topografic întocmit pentru terenul ce se va vinde;
• documentele în baza cărora au fost atribuite în folosinţa respectivelor societăţi cooperatiste suprafeţele de teren solicitate;
• avizele de acord unic care să ateste inexistenţa unor reţele de utilitate publică amplasate pe terenurile respective;
• dacă, din analiza documentelor de acord unic, rezultă necesitatea prezervării unor suprafeţe de teren pentru reţele de infrastructură, aceste suprafeţe se vor retrage din totalul suprafeţelor ce se vor vinde;
• dovada achitării la zi a obligaţiilor fiscale la bugetul local şi bugetul de stat;
• dacă stingerea obligaţiilor fiscale depăşeşte termenul legal de răspuns la oferta de vânzare, suprafeţele de teren, altele decât cele aferente activelor – se vor vinde prin licitaţie publică, iar suprafeţe terenurilor aferente activelor se vor închiria (la tarife stabilite prin Hotărâre a Consiliului Local), începând cu data expirării teremenului legal de răspuns (45 zile);
• dovada capitalului social (ultimul bilanţ contabil).
• Declaraţie dată pe propria răspundere, în forma autentică, de către reprezentantul legal, din care să reiasă că societatea cooperativă, organizată în una din formele prevăzute în Legea nr. 1/2005 referitoare la organizarea şi funcţionarea cooperaţiei: nu este în lichidare, nu a închiriat terenul la terţi, renunţă la dreptul de folosinţă asupra terenurilor de sub construcţiile înstrăinate la terţi.

(P) Cabinet de avocat Coltuc
www.coltuc.ro
av. Coltuc Marius

Alte articole

Leave a Comment